NT sandorių apmokestinimas ir pirmoji KIT719 statybų ir NT versle

Kodėl šis seminaras ir kodėl būtent dabar 

2026 m. birželį Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) išsiuntė 2 801 prevencinį laišką — ir visi jie adresuoti vienam sektoriui: statyboms ir NT operacijoms. Atranka rėmėsi dviem rodikliais: trejus metus iš eilės (2023–2025 m.) pelno mokesčio deklaracijose deklaruoti veiklos nuostoliai arba pardavimų ir pirkimų santykis pagal PVM deklaracijas (FR0600), mažesnis nei to paties sektoriaus trejų metų rodiklis. Laiške rekomenduota pasitikrinti ir prireikus patikslinti deklaracijas iki 2026 m. rugsėjo 1 d. 

Priežasties–pasekmės grandinė, kurią seminare išnarstysime: sektorinis rodiklis → prevencinis laiškas → nereagavimas → antrinė VMI atranka → mokestinis tyrimas ir konkretūs kontrolės veiksmai. Laiškas nėra išvada apie pažeidimą. Bet jis yra atrankos etapas, po kurio VMI iš plačios imties atsirenka tuos, kurių rodikliai išsiskiria labiausiai.  

Negavote laiško — dar ne signalas, kad esate ramioje pusėje. Ekspertai pripažįsta, kad dalis laiškų išsiųsta klaidingai: juos gavo rangovai, teisėtai taikantys PVMĮ 96 str. atvirkštinį apmokestinimą (mokėtino PVM jie tiesiog negali turėti), ir NT nuomos verslai, kurie pirmaisiais metais natūraliai nuostolingi, nes uždarbis slypi ne nuomos pajamose, o turto vertės augime. Iš to seka ir priešinga išvada: atranka vyksta pagal sektorinį vidurkį, o ne pagal jūsų projekto ciklą. Statybų ir NT versle nuostolingi metai, ilgas nebaigtos statybos etapas ar žemas mokėtinas PVM yra normali verslo modelio dalis — bet tik tada, kai galite tai pagrįsti dokumentais. 

Kryptis artimiausiems metams jau paskelbta. 2026 m. liepos 28 d. naujasis VMI vadovas pristatė strategiją: kasmet atnaujinti 3–5 didžiausios rizikos sektorius ir apie 20 % padidinti tikslinių patikrinimų efektyvumą. Tarp įvardytų prioritetų — statybų sektorius, NT sandorius vykdantys fiziniai ir juridiniai asmenys, nuostolingai veikiančių įmonių kontrolė ir mokestinių nuostolių perkėlimo pagrįstumas. 

Tuo pat metu bėga NTMĮ reformos terminai, kurie šiam sektoriui aktualūs kaip niekam kitam — nes NT jums yra ne balanso eilutė, o veiklos objektas: 

• 2026-12-31 — riba, iki kurios sandorio data dar lemia mokestinį režimą (nuo 2026-01-01 GPM lengvatai pakanka 5 metų išlaikymo vietoj 10, o pardavimo pelnas patenka į progresinę GPM skalę — tai tiesiogiai veikia jūsų sandorius su gyventojais); 

• 2027-02-15 — pirmoji KIT719 deklaracija už 2026 m. Nuo 2026 m. mokestinio laikotarpio juridinių asmenų nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos forma keičiasi iš KIT711 į KIT719 — keičiasi ne tik numeris, bet ir pildymo logika: objektai, jų mokestinės vertės ir savivaldybės tarifai priskiriami pagal turto grupę. Svarbiausia — papildomas 0,2 % tarifas į 2026 m. avansą nebuvo įskaičiuotas, todėl visa jo suma deklaruojama ir sumokama teikiant KIT719. Vasarį laukia didesnis mokėjimas, nei rodo šių metų avansai; 

• 2026-01-01 nustatytos mokestinės vertės galioja trejus metus — 2026, 2027 ir 2028 m. Turint dešimtis objektų, viena klaidinga paskirtis kartojasi ne kartą, o tris kartus. 

Statybų ir NT versle mokestinė pozicija formuojasi ne deklaracijos pildymo dieną, o sandorio sudarymo dieną. Seminaras skirtas tam, kad tarp šių dviejų datų neliktų nepagrįstų sprendimų. 

Kuo šis seminaras kitoks 

Tai ne bendra mokesčių pakeitimų apžvalga ir ne VMI kontrolės praktikos apžvalga „visiems". Visi keturi mokesčiai — NTMĮ, pelno mokestis, PVM ir GPM — nagrinėjami per šio sektoriaus sandorius: plėtros projektą, rangos grandinę, nebaigtą statybą, nuomos portfelį, turto perleidimą. Antra, temą pirmą kartą nagrinėjame turėdami realią pirmųjų reformos metų praktiką ir birželio laiškų bangą — ne prognozes, o tai, kas jau įvyko. 

Kam skirtas 

Statybų ir NT operacijų sektoriaus įmonėms: 

• NT plėtotojams ir investicinių projektų vykdytojams — turto pripažinimas, nebaigta statyba, projekto nuostoliai, perkainojimas, investicinis turtas. 

• Rangovams ir subrangovams — PVMĮ 96 str. atvirkštinis apmokestinimas, pirkimų ir pardavimų santykis, sąnaudų pagrindimas. 

• NT nuomos ir NT valdymo bendrovėms — nuomos apmokestinimas, mišri veikla, PVM atskaitos tikslinimas, apleisto turto tarifai. 

• Statybų ir NT įmonių finansų vadovams bei savininkams, kuriems tenka pasirašyti atsakymą VMI. 

Apskaitos paslaugų įmonėms ir buhalteriams, kurių klientų portfelyje yra statybų ar NT verslų — jums tenka ne tik teisingai deklaruoti, bet ir parengti kliento paaiškinimą mokesčių administratoriui. 

Įmonėms, kurioms NT nėra pagrindinė veikla, bet kurios turi pastatų, juos nuomoja, rekonstruoja ar perleidžia — joms aktualūs NTMĮ deklaravimo, remonto ir rekonstrukcijos atskyrimo bei PVM atskaitos tikslinimo klausimai. 

Ką išsinešite 

1. Pasirengimo KIT719 už 2026 m. veiksmų sąrašą — ką patikrinti objektuose, vertėse, paskirtyse ir lengvatose dar iki metų pabaigos, kad vasarį nereikėtų taisyti. 

2. Aiškų remonto ir rekonstrukcijos atskyrimo kriterijų ir jo pasekmes pelno mokesčiui. 

3. PVM sprendimų žemėlapį statybų ir NT sandoriams — atvirkštinis apmokestinimas, nuoma, išperkamoji nuoma, pardavimas, mišri veikla, atskaitos tikslinimas. 

4. Ribą, ties kuria gyventojo NT veikla tampa ekonomine veikla — svarbu perkant iš gyventojų ir jiems parduodant. 

5. Aktualią teismų praktiką ir VMI bei STT kontrolės veiksmų statybos, rekonstrukcijos ir NT sandorių atvejais. 

Programa 

1. VMI prevenciniai laiškai statybų ir NT sektoriui: 

• Ką laiškas reiškia teisiškai ir ką — praktiškai: kodėl tai nėra išvada apie pažeidimą, bet yra atrankos etapas. 

• Antrinė atranka: pagal kokius požymius iš „nepasitaisiusių" atrenkami mokestiniai tyrimai ir kontrolės veiksmai. 

• Ką VMI mato be jūsų paaiškinimo: deklaracijos, i.SAF, i.VAZ, i.EKA, OSS, Muitinės ir NT registro duomenys viename kliento profilyje. 

• Savarankiškas deklaracijų tikslinimas: kada tai mažina riziką, kada — ne. 

• Pasekmės nereagavus: papildomos mokesčių sumos, delspinigiai, baudos, atsakomybė. 

2. Kodėl jūsų rodikliai skiriasi nuo sektoriaus vidurkio — ir kaip tai pagrįsti 

• Trejų metų nuostoliai statybų ir NT versle: plėtros projekto ciklas, nebaigta statyba, pajamų pripažinimo momentas. 

• NT nuomos verslo modelis: kai uždarbis yra turto vertės augimas. 

• Žemas ar nesusidarantis mokėtinas PVM taikant PVMĮ 96 str. — kodėl tai normalu ir kaip tai parodyti. 

• Kokie dokumentai pagrindžia poziciją: balansas, aiškinamasis raštas, projekto biudžetas, sąnaudų paskirstymas, sutartys. 

• Ko nedaryti: dirbtinės sąnaudos metų pabaigoje, nepagrįsti nuostolių perkėlimai grupėje. 

3. NTMĮ reforma ir pirmoji KIT719 deklaracija: statybų ir NT įmonės turtas 

• Kas realiai pasikeitė nuo 2026-01-01 ir kokios problemos išryškėjo per pirmuosius metus. 

• KIT719: nuo 2026 m. mokestinio laikotarpio juridinių asmenų NTM deklaracija teikiama nebe KIT711 forma — kas keičiasi pildant. 

• Tarifai: 0,5–3 %, apleistam ar neprižiūrimam turtui 1–5 %, papildomas 0,2 %. 

• Papildomas 0,2 % tarifas ir pinigų srautas: kodėl vasarį laukia didesnis mokėjimas, nei rodo šių metų avansai. 

• Avansinis NTM: prievolės atsiradimas, terminai, skaičiavimo bazė. 

• Apleisto ar neprižiūrimo turto sąrašas: kada objektas į jį patenka ir ką tai kainuoja plėtotojui. 

• Kada turtas apskritai nelaikomas mokesčio objektu: nebaigta statyba ir jos terminai. 

• Sektoriui aktualios NTMĮ lengvatos; savivaldybės teisė sumažinti mokestį ar nuo jo atleisti. 

• Paskirties reikšmė: komercinis, administracinis, paslaugų, nuomos ir kitas NT. 

• 2026 m. mokestinės vertės: masinis vertinimas, tikslinimo galimybės ir tai, kad vertė galios 2026–2028 m. 

• Preliminarios deklaracijos ir mokesčių mokėtojo atsakomybė už duomenų teisingumą. 

• Metų uždarymas: ką pasitikrinti dar iki gruodžio 31 d., kad vasarį nereikėtų taisyti. 

• Trumpai: gyventojų NT apmokestinimo logika — tiek, kiek reikia sandoriams su gyventojais; ir ką tikrinti įmonei, kuriai NT nėra pagrindinė veikla. 

4. Pelno mokestis: NT kaip veiklos objektas 

• Registravimas apskaitoje: įsigijimo savikaina ar perkainota vertė? 

• Naudingo tarnavimo laiko pasirinkimas (nusidėvėjimas) ir įtaka pelno mokesčiui. 

• Remontas ar rekonstrukcija — kaip atskirti ir kuo tai kainuoja suklydus. 

• Perleidimas: rinkos kainos reikšmė ir jos įrodymas. 

• NT perkainojimas — galimybės ir grėsmės. 

• Investicinis turtas: apskaitos ir mokesčių ypatumai; investicinio projekto lengvatos taikymas. 

• Veiklos ar jos dalies perleidimas; turto perkėlimas Lietuvoje ir į (iš) užsienį. 

• Finansinės ir mokestinės apskaitos skirtumai; mokestinių nuostolių perkėlimas ir jo pagrįstumas. 

5. PVM statybų ir NT sandoriuose 

• Su NT susijusių paslaugų apmoPVMĮ 96 str. atvirkštinis apmokestinimas statybos darbams: taikymo ribos, dažniausios klaidos, rangos grandinės rizikos. 

• kestinimas. 

• NT nuomos apmokestinimas; išperkamoji nuoma. 

• PVM pardavimo ar perleidimo sandoriuose. 

• Mišraus PVM apskaičiavimas. 

• PVM atskaitos tikslinimas pasikeitus NT naudojimui — dažniausia klaida perkvalifikuojant objektą. 

• Verslo ar jo dalies pardavimas. 

6. GPM: sandoriai su gyventojais ir fizinio asmens NT veikla 

• Kada gyventojo NT veikla tampa ekonomine veikla ir kaip ją įforminti. 

• Turto nuoma ir turto pardavimas; kada atsiranda GPM prievolė. 

• 5 metų išlaikymo taisyklė nuo 2026-01-01 ir progresinė GPM skalė. 

• Asmeninio turto naudojimas individualioje veikloje. 

• Paveldėjimas, dovanojimas, renta. 

7. Kontrolė ir praktika 

• VMI ir STT kontrolės veiksmai NT pirkimo, pardavimo, statybos ir rekonstrukcijos atvejais. 

• Aktuali teismų praktika. 

• Atsakymai į dalyvių klausimus.